حقوق اجاره

قانون اجاره و حقوق مستأجران در ترکیه

امروزه بسیاری از افراد می‌خواهند درباره پیچیدگی رابطه موجر و مستأجر اطلاعات بیشتری کسب کنند. در این نقطه، موضوع حقوق اجاره اهمیت زیادی دارد. مستأجران باید از حقوق خود آگاه باشند و برای حفظ این حقوق اقدامات لازم را انجام دهند. در ادامه، مهم‌ترین نکات مربوط به حقوق اجاره را می‌خوانید.

حقوق اجاره چیست؟

حقوق اجاره شاخه‌ای از حقوق است که روابط، حقوق، تعهدات و اختلافاتی را که میان موجر و مستأجر هنگام اجاره یک ملک به وجود می‌آید، تنظیم می‌کند. در ترکیه، مقررات اصلی مربوط به حقوق اجاره به‌ویژه در بخش «اجاره مسکن و محل کار» قانون تعهدات ترکیه قرار دارد.

حقوق مستأجران در ترکیه کدام است؟

مستأجران دارای حقوق و تعهدات مختلفی هستند و این حقوق در طول مدت قرارداد باید رعایت شود. برخی از مهم‌ترین حقوق مستأجر عبارت‌اند از:

• ایمنی ملک: مستأجر حق دارد ملکی را که اجاره کرده، در شرایط امن و سالم تحویل بگیرد. موجر موظف به تأمین این شرایط است.

• تعیین اجاره‌بها: اجاره‌بها باید مطابق توافق طرفین مشخص شود و در صورت اختلاف، دادگاه آن را تعیین می‌کند.

• استفاده از ملک: مستأجر حق استفاده از ملک مطابق شرایط تعیین‌شده در قرارداد را دارد، مشروط بر اینکه برخلاف توافق عمل نکند.

قرارداد اجاره چیست و چگونه تنظیم می‌شود؟

در ماده ۲۹۹ قانون تعهدات ترکیه، قرارداد اجاره این‌گونه تعریف شده است:

«قراردادی است که به موجب آن موجر استفاده یا استفاده همراه با انتفاع از یک مال را به مستأجر واگذار می‌کند و مستأجر در مقابل پرداخت اجاره‌بهای توافق‌شده را می‌پذیرد.»

قرارداد اجاره الزامی ندارد که حتماً به صورت کتبی باشد؛ اما تنظیم کتبی آن برای امکان اثبات و تضمین حقوق طرفین بسیار مفید است. تعیین واضح مدت قرارداد، مبلغ اجاره و شرایط پرداخت اهمیت زیادی دارد.

چگونه می‌توان مستأجر را تخلیه کرد؟

برای تخلیه مستأجر باید دلیل قانونی و موجه وجود داشته باشد. مهم‌ترین دلایل تخلیه عبارت‌اند از:

• عدم پرداخت اجاره

• تخریب ملک یا عدم استفاده از آن

• استفاده از ملک برای مقاصد دیگر

• استفاده از ملک برای فحشا یا جرم

• استفاده برخلاف قرارداد

• نیاز شخصی موجر یا خانواده‌اش

• نیاز به بازسازی اساسی یا نوسازی ملک

برای شروع روند، ابتدا باید به مستأجر اظهارنامه ارسال شود و دلیل تخلیه و مهلت مشخص ذکر گردد. اگر مستأجر در مهلت تعیین‌شده تخلیه نکند، می‌توان اقامه دعوی کرد.

چگونه می‌توان اجاره‌بها را افزایش داد؟

برای افزایش اجاره‌بها باید به نرخ افزایش قرارداد توجه کرد. اگر در قرارداد نرخ مشخص نشده باشد، ماده ۳۴۴ قانون تعهدات اعمال می‌شود:

«نرخ افزایش اجاره نمی‌تواند بیش از متوسط دوازده‌ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) باشد.»

اگر ۵ سال از قرارداد گذشته باشد و مستأجر با افزایش مخالفت کند، موجر می‌تواند دعوی تعیین اجاره مطرح کند و دادگاه با توجه به شاخص تورم، وضعیت ملک و اجاره‌های مشابه، اجاره جدید را تعیین می‌کند.

در صورت فروش ملک توسط صاحبخانه آیا مستأجر باید خانه را تخلیه کند؟

فروش ملک، به‌تنهایی موجب تخلیه مستأجر نمی‌شود. مالک جدید می‌تواند قرارداد موجود را ادامه دهد.

اما مالک جدید اگر بخواهد ملک را برای خود یا افراد خانواده‌اش استفاده کند، می‌تواند مستأجر را تخلیه کند. در این حالت باید حداقل ۶ ماه قبل از تخلیه مستأجر را کتبی آگاه کند.

طبق ماده ۳۵۱:

«کسی که ملک را بعداً خریداری می‌کند و نیاز شخصی یا شغلی واقعی دارد، باید ظرف یک ماه وضعیت را کتبی به مستأجر اطلاع دهد و سپس پس از ۶ ماه با طرح دعوا ملک را تخلیه کند.»

روند میانجیگری اجباری در اختلافات اجاره چگونه است؟

از ۱ سپتامبر ۲۰۲۳، میانجیگری در اختلافات اجاره شرط اجباری برای طرح دعوا شده است.

اگر دو طرف در جلسه میانجیگری به توافق برسند، این توافق در یک صورتجلسه ثبت می‌شود. در صورت عدم توافق نیز صورتجلسه‌ای تنظیم و سپس امکان اقامه دعوا فراهم می‌شود.

بدون تکمیل روند میانجیگری، دادگاه دعوا را رد می‌کند.

تعهدنامه تخلیه چیست و شرایط اعتبار آن کدام است؟

تعهدنامه تخلیه سندی است که مستأجر در آن تعهد می‌کند در تاریخ معینی ملک را تخلیه کند.

برای معتبر بودن این تعهدنامه، باید کتبی باشد، توسط مستأجر امضا شود و تاریخش بعد از انعقاد قرارداد اجاره باشد.

صاحبخانه جدید برای تخلیه مستأجر چه مراحلی را طی می‌کند؟

صاحبخانه جدید باید مراحل زیر را طی کند:

• ظرف یک ماه از خرید ملک، به مستأجر اظهارنامه ارسال کند و دلیل تخلیه را اعلام کند.

• اگر پس از ۶ ماه مستأجر تخلیه نکند، دعوای تخلیه مطرح شود.

دادگاه در صورت احراز شرایط، حکم تخلیه صادر می‌کند و موجر می‌تواند از طریق اجرای احکام، حکم را اجرا و ملک را تخلیه کند.

کلمات کلیدی: حقوق اجاره در ترکیه، حقوق مستأجر –، تخلیه خانه، افزایش اجاره‌بها، قرارداد اجاره، تعهدنامه تخلیه، فسخ قرارداد اجاره، وکیل در ترکیه، حل اختلافات اجاره، قوانین اجاره ترکیه، وکیل اجاره در ترکیه، مشاوره حقوقی برای مستأجران، حق و حقوق مستأجر، تخلیه مستأجر، فروش ملک و حقوق مستأجر، وکیل فارسی‌زبان در استانبول، وکیل ایرانی در ترکیه